Les conditions de la mesure d’expulsion en droit immobilier

La loi du 9 juillet 1991 exige du créancier la réunion de 3 conditions.

Tout d’abord, le demandeur doit disposer de l’un des deux titres exécutoires prévus par la loi du 9 juillet 1991. Soit, le demandeur est bénéficiaire d’une décision de justice qui ordonne l’expulsion, mais le simple prononcé d’une résiliation de bail…

S’agissant d’un litige relatif à un immeuble, la loi confère la compétence au tribunal de grande instance pour rendre un jugement d’expulsion. Toutefois, la loi du 26 janvier 2005 et son décret d’application du 13 mai 2005 ont modifié quelque peu cette règle dans le cas où il s’agit de rendre un jugement d’expulsion contre des occupants sans titre (à l’encontre des squatters essentiellement). En effet, l'article L. 321-2-2 du code de l'organisation judiciaire transfère du tribunal de grande instance au tribunal d'instance la compétence pour les actions aux fins d’expulsion des occupants sans droit ni titre des immeubles à usage d'habitation, unifiant de ce fait le traitement des litiges relatifs à l'habitation. Désormais, relèvent du seul tribunal d'instance, non seulement les baux d'habitation mais aussi le contentieux lié à l'occupation d'un immeuble d'habitation. Cette compétence exclusive s'exerce à charge d'appel quelle que soit la valeur de la demande. L'article R. 321-26, quant à lui, attribue compétence territoriale au tribunal du lieu de situation de l'immeuble, en se référant à ce nouvel article L. 321-2-2.

Sinon, la loi permet au demandeur de produire un procès-verbal de conciliation, c’est-à-dire signé par les parties et par un juge qui contrôle et scelle l’accord des parties. Attention, un simple procès-verbal de transaction ne permet pas de justifier une demande d’expulsion. Le demandeur qui ferait procéder à une expulsion sans justifier d’un titre exécutoire au sens des exigences de la loi commettrait un délit de violation de domicile réprimé par l’article 226-4 du Code pénal.

Ensuite, la loi exige que le titre exécutoire soit signifié au débiteur. Enfin, un commandement d’avoir à libérer les lieux doit être signifié par acte d’huissier. Comme toujours, cet acte d’huissier doit comporter certaines mentions à peine de nullité :

1. indication du titre exécutoire sur lequel se fonde la demande d’expulsion ;
2. désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les contestations ;
3. indication de la date à laquelle les locaux doivent être libérés ;
4. avertissement qu’à compter de cette date, il pourra être procédé  à l’expulsion.

IL faut également préciser que l’acte est remis au parquet à toutes fins utiles lorsque le commandement est signifié à des personnes non dénommées telles que des squatters.

Les textes applicables ne prévoient aucun délai entre la signification de l’acte et le début des opérations d’expulsion. Cela s’explique par la volonté d’éviter tant que faire se peut de procéder à l’expulsion et donc de permettre au débiteur de s’exécuter spontanément.

Il faut ensuite préciser que suite à la réforme de la procédure de saisie immobilière opérée par l’ordonnance du 21 avril 2006 et du décret du 27 juillet 2006, le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion D'où la question de savoir si les dispositions de la loi du 9 juillet 1991 qui ne prévoient l'évacuation de l'occupant qu'après écoulement d'un délai de deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux et l'information du représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant, s'appliqueront-ils ? On peut en douter, car ces dispositions, certes protectrices du droit au logement du saisi, semblent peu appropriées lorsque ce dernier ne respecte pas ses obligations de séquestre et qu'il y a, de ce fait, urgence à lui faire quitter les lieux.

Enfin, le législateur offre des garanties supplémentaires lorsqu’il s’agit d’un local d’habitation en raison des conséquences qu’une expulsion peut entraîner humainement.